SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST OVERFØRSEL AF AFDELINGER TIL BOLIGSELSKA BET AF 2014

Transkript

1 REDEGØRELSE VED TINGLYSNINGSMÆSSIGE EKSPEDITIONER FOR OVERFØRSEL AF AFDELINGER TIL BOLIGSELSKA BET AF 2014 Advokat Henrik Qwist J.nr SVEJGAARD GALST QWIST Advokataktieselskab CVR nr Gammel Strand København K Tlf Fax

2 FORMÅLET Formålet med nærværende redegørelse er at forklare baggrunden for gennemførelse af de 168 skødeoverdragelser, som har fundet sted ved Tinglysningsretten i perioden fra 23. marts 2015 til i dag, hvor der alene udestår 4 ekspeditioner, og overfor SKAT at redegøre for, hvorfor vi mener, at disse ekspeditioner er omfattet af tinglysningsafgiftslovens 6a, således at der ikke skal svares den variable tinglysningsafgift af ekspeditionerne, men alene den faste afgift på kr pr. ekspedition. RANDERSEGENENS BOLIGFORENINGS KONKURS Baggrunden for, at det har været nødvendigt at foretage de ovennævnte tinglysningsmæssige ekspeditioner er, at Randersegnens Boligforening gik konkurs den 8. december Randersegnens Boligforening var en almen boligorganisation reguleret af reglerne i almenboligloven. Randersegnens Boligforening havde en lang række selvstændige boligafdelinger med ejendomme beliggende i 5 forskellige kommuner omfattende; Randers, Norddjurs, Syddjurs, Favrskov og Mariagerfjord. Forud for konkursen opdagede Randers Kommune, som tilsynskommune for Randersegnens Boligforening, at der var væsentlige økonomiske problemer i Randersegnens Boligforening. Randers Kommune indsatte derfor ultimo oktober 2011 med hjemmel i almenboliglovens 165, stk. 3, en midlertidig forretningsfører til at få undersøgt forholdene i Randersegnens Boligforening. Den midlertidige forretningsfører overtog alle kompetencer i Randersegnens Boligforening, herunder alle ledelses- og beslutningskompetencer. Som midlertidig forretningsfører blev indsat direktør i AAB, Anders Rønnebro, som undersøgte forholdende i Randersegnens Boligforening, og konklusionen udmundede i en redegørelse af 7. december Anders Rønnebro konkluderede, at økonomien i Randersegnens Boligforening var i en sådan tilstand, at han var nødsaget til at indgive egen konkursbegæring for Randersegnens Boligorganisation, hvilket han gjorde til Skifteretten i Randers den 8. december Den 8. december 2011 erklærede Skifteretten i Randers Randersegnens Boligforening konkurs. Som kuratorer i konkursboet blev udpeget advokat Poul Resen Stenstrup, Clemens Advokat og advokat Christian Jul Madsen, Kromann Reumert Advokatfirma. Konkursen omfattede ikke afdelingerne i Randersegnens Boligforening, som derfor fortsatte deres drift. Det var dog nødvendigt at få fundet et set-up for afdelingerne, da kuratorerne ikke havde erfaring med administration af almene boligorganisationer. Kuratorerne indgik derfor aftale med DAB, om har varetaget administrationen og driften af afdelingerne adskilt fra konkursboet siden. 2

3 Som led i at få driften i afdelingerne til at fungere efter konkursen, hvor der kort fortalt var rod i alle forhold, har Landsbyggefonden dækket alle afdelingernes tilgodehavender i konkursboet iht. reglen i almenboliglovens 88. Herudover er der foretaget store kapitaltilførsler til afdelingerne efter almenboliglovens 92, hvilket har været en meget vanskelig proces. Det har derfor også fra Landsbyggefondens side været ønsket, at afdelingerne kunne videreføres med fortsat bistand fra DAB, og i den forbindelse blev det derfor fundet mest hensigtsmæssigt, at der blev oprettet en helt ny boligorganisation, som skulle overtage alle afdelingerne og videreføre dem, som de er blevet genopbygget siden konkursen af Randersegnens Boligforening. Afdelingerne har alle stadig meget stram økonomi og begrænset likviditet, hvorfor betaling af den variable tinglysningsafgift, som samlet set vil betyde en udgift på kr , vil betyde, at det vil blive nødvendigt at søge yderligere midler fra Landsbyggefonden til betaling. EN AFDELING AF EN ALMEN BOLIGORGANISATION En afdeling af en almen boligorganisation er økonomisk uafhængig af boligorganisationen og andre afdelinger, hvilket følger af almenboliglovens 16, stk. 1. Det følger også af almenboliglovens 16, stk. 1, 3. pkt., at den enkelte afdeling skal have skøde på ejendommen. Den økonomiske uafhængighed er også fastslået yderligere i Bekendtgørelse nr om drift af almene boliger m.v. 24 (driftsbekendtgørelsen), hvoraf det fremgår, at en afdeling ikke hæfter for andre afdelingers eller boligorganisationens forpligtelser. Hver afdeling udgør derfor en selvstændig økonomisk enhed, men er ikke som sådan en selvstændig juridisk enhed. En afdeling af en almen boligorganisation er derfor en særegen juridisk konstruktion, og en form for hybrid i det danske retssystem. Afdelingernes selvstændighed indebærer, at afdelingerne selvstændigt kan erklæres konkurs, jf. U V, og ligeledes at en afdeling af en almen boligorganisation kan sagsøge og blive sagsøgt, hvilket senest er fastslået i U V. [Beslutningskompetencen i relation til beslutninger vedrørende afdelingerne og afdelingernes ejendomme, er dog hos boligorganisationens øverste myndighed, hvilket følger af driftsbekendtgørelsens 6, stk. 2] Der udarbejdes selvstændige regnskaber for afdelingerne, hvilket naturligt følger af den økonomiske selvstændighed, men er også direkte lovfæstet i almenboliglovens 25, stk. 1 og driftsbekendtgørelsens 69, stk. 1. Jeg vedlægger: 3

4 1. Afdelingsregnskaber for 2014 for afdelingerne, der overføres til Boligselskabet af Regnskaberne vil være enslydende for 2015 når disse aflægges, dog med Boligselskabet af 2014, som moderorganisation i stedet for Randersegnens Boligforening under konkurs. ADKOMSTHAVER TIL ALMENE BOLIGAFDELINGERS EJENDOMME Almene boligorganisationers afdelinger kan ikke selv noteres, som direkte adkomsthaver i tingbogens rubrik herfor, som følge af Højesteretsdommen U H, som fastslog, at afdelinger af en almen boligorganisation ikke er selvstændige juridiske enheder. Derfor er det ikke muligt for en afdeling af en almen boligorganisation at få et cvr.nr., og kan derfor ikke registres i adkomstrubrikken, som adkomsthaver til egne ejendomme. Det der sker i praksis er, at når en afdeling erhverver en ejendom, noteres adkomsten til afdelingen ved en tillægstekst til adkomstrubrikken. Følgende fremgår af Tinglysningsrettens vejledning om Almene Boligorganisationer: De enkelte afdelinger har ikke vr-nr. og kan heller ikke få vr-nr., men identificeres som kombination af den almene boligorganisations navn med cvr-nr. og afdelingsbetegnelsen. Afdelingen er efter almenboligloven en selvstændig og uafhængig økonomisk enhed, men er efter hø esteretsafgørelsen. ikke en selvst ndig uridisk enhed og er karakteriseret ved, at der i navnet dels indgår den almene boligorganisations navn, og dels afdelingsbetegnelsen. Det er den enkelte afdeling af en almen boligorganisation, som skal have skøde på den de e endomme, der er knyttet til afdelingen f. almenboliglovens, stk. 1). Hvis køber er en afdeling af den almene boligorganisation, skal adkomsten registreres med cvr-nr. for boligorganisationen og med tillægstekst, der angiver afdelingsbetegnelsen. Til illustration af, hvorledes adkomstforholdet til en afdeling faktisk fremgår af tingbogen vedlægger jeg: 2. Tingbogsattest for ejendommen Kærly 1, Randers 3. Udskrift at skøde af for Kærly 1, Randers. 4

5 REGLERNE I TINGLYSNINGSAFGIFTSLOVEN Vi mener, at de gennemførte tinglysningsmæssige ekspeditioner/overførsler er at ligestille med fusion/sammenlægning af almene boligorganisationer. I relation til disse ekspeditioner følger følgende af note 24 til Tinglysningsafgiftslovens 4, stk. 1: For en række transaktioner gælder særlige bestemmelser, se noter til disse: 2) Overdragelse mellem et almennyttigt boligselskabs afdelinger er ikke et ejerskifte, da de enkelte afdelinger ikke er selvstændige juridiske enheder, jf. U H. Fusion/sammenlægning af almennyttige boligselskaber, er omfattet af 6 a. Det følger således direkte af noterne til Karnov, at en fusion/sammenlægning mellem flere boligorganisationer er en tinglysningsmæssig ekspedition, hvor der alene skal betales den faste tinglysningsafgift på kr , og der henvises i den forbindelse til tinglysningsafgiftslovens 6a. Tinglysningsafgiftslovens 6a fastslår, at for tinglysningsmæssig adkomstændring for selskaber mv. i forbindelse med fusion, fission, omdannelse eller tilførsel af aktiver udgør afgiften kr. Følgende fremgår af SKATS egen juridiske vejledning pkt. E.B om Fusion og E.B om Fission/spaltning. Fusion omfatter den transaktion, hvorved et selskab mv. sammensmeltes med et andet selskab eller overdrager sin formue som helhed til et andet selskab, hvorved dets rettigheder og forpligtelser overgår som helhed til det fortsættende selskab (universalsuccesion). Fission (spaltning) omfatter den transaktion, hvorved et selskab mv. overfører en del af eller samtlige sine aktiver og passiver til et eller flere eksisterende eller nye selskaber mv. ved at tildele sine deltagere aktier mv. i de modtagende selskaber mv. Spaltning kan også omfatte en delvis spaltning, hvor de aktiver, som overdrages skal udgøre en gren af virksomheden. Ved en gren af virksomheden forstås alle aktiver og passiver i en afdeling af et selskab mv., som ud fra et organisatorisk synspunkt udgør en selvstændig bedrift, dvs. en samlet enhed, der kan fungere ved hjælp af egne midler. 5

6 OVERFØRSLERNE ER AT SIDESTILLE MED DELVISE SPALTNINGER Det er tilladt efter tinglysningsafgiftslovens 6a ved delvis spaltning at overdrage en del af en virksomhed, der udgør en selvstændig gren/samelet enhed, der kan fungere ved hjælp af egne midler, mod alene at svare grundafgift på kr Dette er efter vor opfattelse nøjagtig samme situation, som gør sig gældende for vores tinglysningsmæssige overdragelser af afdelingerne under Randersegnens Boligforening til den nye almene boligorganisation Boligselskabet af Hver ejendom, som er overført er del af en afdeling, og hver afdeling udgør en samlet enhed. Afdelingerne har skøde på ejendommene, aflægger selvstændigt regnskab, og hæfter ikke for andres forpligtelser, jf. ovenfor. Denne selvstændighed fortsætter efter, at afdelingerne nu hører under den nye almene boligorganisation Boligselskabet af Det særlige i denne situation er, at overførslen sker uden, at der erlægges et vederlag, hvilket skyldes, at afdelingerne er selvstændige økonomiske enheder, og overdragelsen af ejendommene sker til indestående belåning efter almenboliglovens 27, stk. 5. Der er således ikke noget vederlag at erlægge til Randersegnens Boligorganisation under konkurs. De involverede 5 kommuner har alle, som tilsynsmyndigheder for afdelingerne, jf. driftsbekendtgørelsens 108, stk. 2, godkendt afdelingernes overførsel til Boligselskabet af Jeg vedlægger: 4. Referat af pkt. 294, Byrådsmøde i Randers Kommune fra den 17. november 2014, 5. Referat af pkt. 241, Økonomiudvalgsmøde i Mariagerfjord Kommune fra 19. november 2014, 6. Referat af pkt. 30, Kommunalbestyrelsesmøde i Norddjurs Kommune fra 18. november 2014, 7. Referat af pkt. 254, Byrådsmøde i Syddjurs Kommune fra 26. november 2014, 8. Referat af pkt. 196, Byrådsmøde i Favrskov Kommune fra 25. november Muligheden for at overdrage alle afdelinger af en boligorganisation på den måde, som er sket i denne sag kunne også være sket uden, at Randersegnens Boligforening var gået konkurs ved, at alle afdelingerne blev overdraget til en ny boligorganisation, hvorefter den overdragende boligorganisation efterfølgende likvideres. Dette eksempel er beskrevet direkte i lovforslag nr. 49 til ændring af boligbyggeriloven fremsat den 9. oktober 1991 af boligministeren. Boligbyggeriloven er forg ngeren for den nug ldende almenboliglov). Lovforslaget udmøntede sig i Lov nr. 930 om ændring af lov om boligbyggeri. 6

7 I lovforslagets bemærkninger til de enkelte bestemmelser nr. 2 (ændring til boligbyggerilovens 3 a, stk. 1, nr. 1) er anført følgende: Det foreslås, at boligministerens kompetence til at godkende afhændelse af almennyttige boligselskabers ejendomme, når ejendommen omfatter boliger, overføres til kommunalbestyrelsen, når boligerne forbliver i almennyttigt regie. Ifølge forslaget bliver kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor boligerne er beliggende, beføjet til at godkende afhændelser mellem forskellige almennyttige afdelinger under samme selskab samt afhændelser til et andet almennyttigt boligselskab, enten i forbindelse med sammenlægning af boligselskaber eller ved likvidation af et almennyttigt boligselskab, hvor afdelingerne overtages af et andet almennyttigt boligselskab. Selv om bestemmelsen, som blev ændret i boligbyggeriloven ved den pågældende lovændring ikke omhandler tinglysningsmæssig overdragelse, men det faktum, at kompetencen til at godkende afhændelse af ejendomme er hos kommunen, ændrer ikke på relevansen i relation til denne sag, da det i forarbejder er anført, at en sammenlægning også kan siges at være tilfældet i den situation, hvor alle afdelinger (inkl. ejendomme) af en boligorganisation overdrages til en anden almen boligorganisation, og den afgivende boligorganisation efterfølgende likvideres. KONKLUSION På baggrund af ovennævnte redegørelse fastholder vi, at det er korrekt, at der alene skal svares kr i grundafgift pr. overdragelse. Overdragelserne er efter vores opfattelse at sidestille med den situation, hvor der sker fusion/sammenlægning mellem flere boligorganisationer ved, at alle afdelinger overdrages til en ny boligorganisation, hvorefter den afgivende boligorganisation likvideres. Ydermere kan situationen sammenlignes med delvis spaltning af et selskab. Begge situationer er afgiftsfritaget for den variable tinglysningsafgift på 0,6% efter Tinglysningsafgiftslovens 6a, hvilket derfor også er tilfældet for de tinglysningsmæssige ekspeditioner, som vi har gennemført. Afslutningsvis skal vi endnu engang bemærke, at denne situation er helt særlig, da det er første gang en almen boligorganisation er gået konkurs. Det har derfor af hensyn til bl.a. de offentlige midler, som var på spil for både staten, de involverede kommuner samt for ministeriet og Landsbyggefonden været påkrævet, at der blev fundet en løsning, således at boligafdelingerne kunne fortsætte deres virke, som al- 7

8 mene boliger. Derfor blev afdelingerne ikke erklæret konkurs eller ejendommene afviklet ved salg, som private udlejningsejendomme. Til trods for denne særsituation, som måske kan være svært at rubricere direkte, er der reelt tale om en situation, som efter vor opfattelse er undtaget for pligten til at betale den variable tinglysningsafgift efter Tinglysningsafgiftslovens 6a, og der er derfor ikke tale om, at SKAT i denne sag skal dispensere fra betaling af den variable tinglysningsafgift. København, den 6. november Henrik Qwist advokat (H), partner hq@svega.dk Pernille Thrane advokat (L) pt@svega.dk BILAGSOVERSIGT Bilag 1: Afdelingsregnskaber for 2014 for afdelingerne, der overføres til Boligselskabet af Bilag 2: Tingbogsattest for ejendommen Kærly 1, Randers Bilag 3: Udskrift at skøde af for Kærly 1, Randers. Bilag 4: Referat af pkt. 294, Byrådsmøde i Randers Kommune fra den 17. november 2014, Bilag 5: Referat af pkt. 241, Økonomiudvalgsmøde i Mariagerfjord Kommune fra 19. november 2014, Bilag 6: Referat af pkt. 30, Kommunalbestyrelsesmøde i Norddjurs Kommune fra 18. november 2014, Bilag 7: Referat af pkt. 254, Byrådsmøde i Syddjurs Kommune fra 26. november 2014, Bilag 8: Referat af pkt. 196, Byrådsmøde i Favrskov Kommune fra 25. november